Luật Đất đai 2024 sẽ gỡ nút thắt GPMB cho các dự án BĐS

Hiện nay, yếu tố đất đai đang là nút thắt gây nhiều khó khăn trong việc tạo lập và hoàn thành dự án, gia tăng nguồn cung BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, hầu hết các doanh nghiệp đều đang vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng (GPMB), tính tiền sử dụng đất để triển khai dự án. Điều này đã được giải quyết tận gốc khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Xunh quanh câu chuyện này, phóng viên Báo TN&MT đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.

PV: Thưa ông, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực đã tạo thuận lợi như thế nào trong việc triển khai các dự án bất động sản?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Hiện nay, tất cả các doanh nghiệp BĐS đều mong muốn được tiếp cận đất đai thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, tiếp cận theo hình thức nào để đảm bảo quyền lợi của các bên là điều đang được cộng đồng doanh nghiệp BĐS rất quan tâm, đặc biệt là các điều khoản mới của Luật Đất đai liên quan đến vấn đề này.

Luật Đất đai 2024 có rất nhiều điểm thuận lợi giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách cạnh tranh, công bằng, minh bạch, hạn chế việc “xin - cho” như trước đây, thông qua hai hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án. Điều này thể hiện rõ tại Điều 126, 127 Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, Luật cũng quy định rõ phương pháp định giá đất, hệ số điều chỉnh, cơ chế xác định giá đất. Giúp kéo sát khoảng cách giá đất đền bù và giá thị trường, góp phần giải quyết hài hòa lợi ích của các bên, cả người bị thu hồi đất và doanh nghiệp BĐS, đồng thời, tránh thất thu ngân sách. Đây là bước đột phá giúp doanh nghiệp BĐS phát triển bền vững hơn.

PV: Theo ông, Luật Đất đai 2024 có tạo thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp trong việc tiếp cận với đất đai?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng của tất cả các doanh nghiệp, không riêng gì doanh nghiệp BĐS. Đất đai là sự khởi đầu của tất cả các doanh nghiệp. Hiện nay, với các doanh nghiệp, việc tiếp cận thông tin về đất đai đang gặp khó khăn, điều kiện công bố thông tin về đất đai bị hạn chế. Trong quá trình thực hiện dự án, điều khó nhất là khâu giải phóng mặt bằng. Vì vậy, được tiếp cận với quỹ đất sạch là điều doanh nghiệp rất mong muốn vì việc này quyết định đến tiến độ của dự án, khi có quỹ đất sạch, việc hoàn thiện thủ tục và thi công dự án sẽ diễn ra nhanh chóng hơn.

Bên cạnh đó, Điều 128 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện sử dụng đất đối với việc thực hiện dự án đầu tư. Việc này phải thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất bao gồm thỏa thuận về quyền sử dụng đất nông nghiệp, thỏa thuận về quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Điều khoản này đã làm rõ hơn thỏa thuận về quyền sử dụng đất thông qua cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn và cơ chế thuê quyền sử dụng đất của người dân để sản xuất kinh doanh. Đồng thời, làm rõ trường hợp nào thì nhà nước thu hồi đất và trường hợp nào thì doanh nghiệp được tự thỏa thuận. Hai điểm này không hề chồng lấn nhau. Trước đây, theo Luật Đất đai 2013 có một phần bị chồng lấn, doanh nghiệp bị lúng túng khi thực hiện. Kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp là Luật Đất đai 2024 sẽ tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng, rành mạch, đầy đủ, nhưng cũng linh hoạt, thuận tiện nhất, để tháo gỡ các điểm nghẽn đang hiện hữu, thúc đẩy tiến độ GPMB, giúp doanh nghiệp sớm hoàn thành dự án.

PV: Với các quy định tại Luật Đất đai 2024, quyền lợi của người dân bị thu hồi đất cho các dự án có được đảm bảo tốt hơn hay không? Những điểm mới của Luật có tạo ra nhiều ràng buộc hơn đối với doanh nghiệp BĐS không?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Luật Đất đai 2024 đã quy định việc bỏ khung giá đất, điều này sẽ giúp doanh nghiệp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.

Theo Luật Đất đai 2013, do quy định khung giá đất thấp nên người dân rất thiệt thòi khi thu hồi đất, GPMB. Đây cũng là một trong những nguyên nhân nảy sinh nhiều bất đồng, khiếu nại. Do đó, việc bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai 2024 có thể coi là bước đột phá trong đảm bảo quyền lợi cho người dân. Cụ thể, người dân bị thu hồi đất sẽ có thể nhận được mức đền bù với giá cao hơn, sòng phẳng hơn, qua đó đảm bảo tốt hơn quyền lợi cho người có đất bị thu hồi.

Đối với Nhà nước, bỏ khung giá đất sẽ đẩy chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng lên cao, đưa tài sản về đúng giá trị thật, giúp thị trường minh bạch hơn. Đối với doanh nghiệp, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thúc đẩy tiến độ GPMB, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém. Tuy nhiên, có thể doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí đầu tư cao hơn. Nhưng các doanh nghiệp đều đã có dự liệu và tính toán riêng khi xác định đầu tư và trong bối cảnh chi phí đất đai, tài chính tăng lên thì giá bán cũng sẽ phải điều chỉnh cho phù hợp.

PV: Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra các điều kiện khi chủ đầu tư thực hiện triển khai các dự án nhà ở phải bố trí tái định cư cho người dân mất đất hoặc người dân mất đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng nhà ở, đất ở... Những điểm này có gây khó khăn cho doanh nghiệp hay không?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Luật Đất đai 2024 được xây dựng trên nguyên tắc đề cao công bằng xã hội. Luật có nhiều điểm mới, thể hiện nỗ lực thúc đẩy công bằng xã hội trong lĩnh vực đất đai ở nước ta. Điều này được thể hiện trong các chính sách thu hồi đất và được quy định chặt chẽ hơn. Điều 79 của Luật đã quy định 32 trường hợp cần thiết Nhà nước có thể thu hồi đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công cộng. Trình tự, thủ tục thu hồi đất cũng hoàn thiện hơn, qua đó có thể tăng tính khách quan, công bằng, công khai, minh bạch cho các quyết định liên quan đến đất đai của chính quyền.

Thu hồi đất để phục vụ các mục đích phát triển kinh doanh, thương mại luôn tiềm ẩn nguy cơ lạm quyền, lợi dụng chính sách, gây ra bất bình trong các nhóm xã hội bị ảnh hưởng. Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép Nhà nước có thể thu hồi đất để triển khai các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, để có thể được thu hồi đất, các dự án nêu trên cần phải phục vụ mục đích đầu tư xây dựng khu đô thị, với công năng phục vụ hỗn hợp… Các quy định rõ ràng, chặt chẽ của luật pháp sẽ đặt ra bài toán khó hơn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, tôi cho rằng, các doanh nghiệp mạnh về tài chính, làm việc có bài bản sẽ không có vấn đề gì phải lo ngại.